Рынок аренды квартир в Москве

Сегодня эксперты предрекают скорые кардинальные перемены на рынке аренды квартир в Москве.

Средняя стоимость аренды квартиры в Москве с приходом весны практически не поменялась. По данным управления аренды компании «Миэль-Недвижимость», в марте едва заметно уменьшение стоимости в сегменте двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса – на 0,4% (на $4,2 по сравнению с январем) и 1,3% ($13,65) соответственно. В бизнес-класс сегменте цены остались прежними.

И это несмотря на то, что в начале весны на рынке аренды произошло резкое увеличение количества предложений. Больше всего было выставлено двух- и трехкомнатных квартир стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. в месяц. По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды «Миэль-Недвижимость», увеличение объема выставленных для аренды квартир – явление традиционное для марта. Одновременно увеличивается спрос на аренду загородных домов: многие люди, снимавшие в холодное время года квартиру, перебираются за город.

Известно, что самая многочисленная категория арендаторов, снимающих дешевое жилье, – это выходцы из регионов России и стран СНГ, приехавшие на заработки или учебу. Однако многие эксперты рынка недвижимости заявляют, что недавно стала четко прослеживаться тенденция увеличения арендаторов-москвичей. Как говорит эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова, в основном это молодые семьи с детьми, желающие отделиться от собственной родни.

Кроме того, часто арендные сделки стали заключаться на краткий срок. Это можно объяснить тем, что многие ищут жилье на то время, пока решается их собственный квартирный вопрос, например, вселение в только что купленную квартиру в новостройке.

При этом москвичей-арендаторов стало больше не потому, что в столице уменьшилось число мигрантов. Это, в первую очередь, связано с тем, что впервые за долгие годы в России зафиксирован существенный рост рождаемости. Так, в 2006 году в Москве появилось на свет 23 659 детей. Такого показателя город не мог достигнуть с конца 80-х годов. Соответственно, появилось и больше молодых семей, нуждающихся в собственной крыше над головой.

Учитывая рост числа москвичей среди съемщиков столичных квартир, логично предположить, что требования к сдаваемым квартирам должны стать более высокими. Однако имеется как раз противоположная тенденция, ведь на рынке увеличился и спрос. Если раньше потенциальных съемщиков жилья смущало приличное расстояние от дома до метро, то теперь этот факт уже практически игнорируется. Кроме того, люди «в поиске», обращающиеся в агентства недвижимости, часто даже не интересуются ремонтом в предлагаемой квартире. Такие описания риелторов, как «обычная советская квартира», не отпугивают клиентов. Главным условием остается «чтобы было чисто».

Что почем? Минимальная ставка однокомнатных квартир в эконом-сегменте держится на уровне $650 или же 17 тыс. руб. В большинстве случаев, если цены указаны именно в долларах или евро – значит, хозяин настаивает на получении квартплаты в валюте. Как правило, агентства недвижимости не устанавливают свой курс доллара, используя курс ЦБ.

Встречаются и крайне редкие случаи, когда жилье снимают по смешным ценам. Однако это либо истории из серии «полить цветочки, пока друзья уехали из Москвы», либо хозяева квартиры – престарелые люди, которые не в курсе нынешних ценовых реалий, и для них 6 тыс. руб. – огромные деньги.

В целом цены в сегменте эконом-квартир более-менее одинаковы для всей Москвы. Самые дешевые однокомнатные квартиры можно найти в ВАО, ЮАО и ЮВАО. Как уже было сказано, это минимум $650 в месяц. Сложнее за эту же цену найти квартиру в САО, ЗАО и ЮЗАО – там ставки начинаются от $700. В «сердце» столицы, разумеется, тарифы значительно выше. Так, минимальное предложение за «однушку» в ЦАО составляет $900. Двухкомнатные квартиры обойдутся арендаторам на $150 дороже. А вот ценовой разрыв между «двушкой» и «трешкой» существенней – разница составляет минимум $300-350.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь.

Стоит отметить, что рынок аренды комнат имеет свои специфические черты. По словам Аллы Ефремовой, поскольку чаще всего комнаты сдаются в квартирах, в которых проживают сами хозяева, круг потенциальных квартирантов сужается ограничениями по половому, национальному или социальному признакам. Кто-то готов пустить на свою жилплощадь исключительно девушек, кто-то – только студентов, а кто-то – русскую молодую семью без детей. При этом еще год назад было очень сложно найти серьезные агентства недвижимости, которые занимались бы арендой комнат. Сейчас же, на волне роста спроса, круг риелторов, берущих на себя эти обязанности, серьезно расширился. Правда, самые крупные агентства Москвы пока за эту работу не принялись.

По объявлению в газете или на веб-сайте, пожалуй, реально самостоятельно подыскать койко-место – проще говоря, комнату, в которой кроме вас будет жить еще кто-то, и хорошо, если это только один человек… Такие квартиры больше похожи на ночлежку: в них всегда много людей, и общую обстановку можно описать как «полуразруха». Зачастую хозяева в этих квартирах не живут, а просто забивают их жильцами «под завязку». Чаще всего койко-место ежемесячно обходится в 4-5 тыс. руб. Редкие исключения – 3 тыс. руб. недалеко от МКАД.

Прогноз От аналитиков рынка недвижимости все чаще можно услышать устрашающие прогнозы, сулящие скорый рост арендных ставок на жилье в Москве. Надо признать, что предположения эти не беспочвенны. Если за 2005-2006 годы цены продажи столичных квартир выросли примерно в 2,5 раза, то арендные – максимум на 30-40%. В итоге арендодатели приходят к выводу, что арендный бизнес оказался за рамками разумной экономики.

По словам Сергея Азбарова, коммерческого директора компании «Ваш дом», в среднем сегодня квартиры приносят 4-5% годового дохода, в то время как раньше – 8-10%. При этом текущие ставки по банковским вкладам (наиболее консервативный способ получения дивидендов) варьируются в районе 7%, так что хозяева квартир становятся перед выбором: либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в другие виды бизнеса.

Причем поднять ставки – наиболее предсказуемый вариант. «Сейчас хозяева квартир ориентируются лишь на свои желания и уровень цен на аренду в своем районе, возможности арендатора не принимаются во внимание, как и стоимость квартиры, – говорит Азбаров. – А так как в Москве в съемном жилье заинтересовано огромное количество людей, даже самые несбалансированные предложения рано или поздно находят своих арендаторов».

Кроме того, налоговые органы и столичные власти недвусмысленно заявили о том, что возьмутся всерьез за наймодателей, которые не платят налоги с дохода. Пока эти заявления не успели дать толчок к росту арендных ставок. Однако многие арендаторы наверняка в скором времени решат выйти «из тени», но без убытков, то есть включить сумму налога в плату за сдаваемое жилье.

«Даже нынешний уровень цен уже тяжел для арендаторов, – говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». – Мы все чаще сталкиваемся с тем, что 2-3-комнатные квартиры стараются снять две-три семьи, чтобы разделить траты. Если арендодатели попытаются повысить цены, эти люди, скорее всего, переместятся в города Подмосковья».

Для сравнения, средняя минимальная зарплата россиянина, по данным Росстата, в конце прошлого года составляла 12 тыс. руб., а жителя Москвы – 17,9 тыс. руб., то есть как раз минимальная цена за съемную «однушку». Однако средняя величина складывается из большого и маленького: один съел курицу, другой лег спать голодным, а по статистике оба слопали по полкурицы. И, как утверждает Мосгорстат, разрыв в доходах самых богатых и самых бедных москвичей – децильный коэффициент – увеличился в 2006 году до 41 раза. То есть разрыв в доходах увеличивается, и число бедных не просто не уменьшается, а бедные становятся еще беднее.

Развивая мысль, можно сделать вывод, что с уменьшением спроса на столичном рынке аренды уменьшится и количество предложений, поскольку владельцы «лишних» квартир начнут их продавать, пытаясь произвести другие, более выгодные вложения средств. Следовательно, возможно достаточно серьезное увеличение количества предложений квартир для купли-продажи, что приведет к новому повороту событий на всем рынке недвижимости.